相続税の還付（更生の請求）とは？
相続税の納税後、相続税を多く払いすぎていたと分かったとき、納税者は払いすぎた分の相続税を戻してもらう手続きのことを「相続税の還付（手続上：更生の請求）」と言います。
相続税はあくまで自己申告が原則なので、計算間違いなどを除いて税務署が「払いすぎですよ」と教えてくれることも、積極的に返してくれることもありません。納税者自らが、自分で更生の請求というアクションを起こさないと、大きく損をしてしまうことになるのです。
注意！相続税の還付は「相続税申告期限後 5年以内」に
相続税の還付は無期限で出来るものではなく、「相続税の申告期限後5年以内」（相続の発生から見ると５年１０ヶ月以内）に行わなくてならないのです。たとえ税金を多く払いすぎていても、この期限を過ぎてしまうと、もう税金は戻ってきません。
なぜ、相続税の払い過ぎは起こるの？
相続財産は、財産の種類によって評価方法が決められています。
現金や預貯金のほとんどは額面がそのまま相続税評価額に、上場会社の株式や公社債についても、評価方法は決まっていて、計算ミスがない限り、払いすぎは生じません。しかし、相続財産の中には、評価が簡単にできないものも存在します。
土地の評価は、土地の個性に左右される
払い過ぎの原因となるのは、不動産、その中でも「土地」です。
土地は一つとして同じものはないので、絶対的な評価がありません。土地の形や広さ（面積）
、場所、どんな道路に面しているため、土地の種類（地目）などによって評価額が変わってきます。
一物四価、土地の評価は色々
一物四価、土地の評価は色々
土地の評価は「一物四価」といわれ、一つの土地であっても、以下の４つの価格があります。
【１】実勢価格（時価）
【２】公示価格
【３】路線価
【４】固定資産税評価額
【１】実勢価格（時価）は、実際に売買される時の価格、最も正確な評価額です。
【２】公示価格は、国土交通省が毎年１月１日時手員の価格を３月に公示するもの。実勢価格×約90%
【３】路線価は、相続税・相所税を算出するときの評価方法で、実勢価格×約80%
【４】固定資産税評価額は、固定資産税の基準となる評価額で、資産課税のための評価額なので、他と比べると最も低く、実勢価格×約70%となります。
土地の評価は、専門家でも難しい
土地の評価は専門家でも難しい、間違う
時価、土地の形や面積、種類、土地の周囲の条件
土地鑑定の専門家である不動産鑑定士でも、１０人いれば１０通りの鑑定結果が出ると言われています。相続税の申告も同様、税理士によって大きく収める税金の金額が変わり、土地の所有者、被相続人、相続人が最も避けたい、過大な相続税の負担に繋がりやすいのです。それが相続税の払いすぎとなります。
地方でも、遠方でも、非常に高度な「現地調査」が必要
評価を減額できるのは、土地の形状や面積だけに限りません。土地が道路に接していない（無道路地）、上空を高圧電線が通っている、土地の隣が墓地、またはパチンコ店など風俗営業の店の場合も、減額の対象になります。分かりやすいものでも、さらに専門的で難しい内容についても、無数の減額条件を見つけ出す必要があります。そのためには、「土地の現地調査」が必要です。
還付可能か、還付金額も数千万、数百万もの差が！誰に依頼すべきか？
土地の評価について、専門家や人材によっても評価が異なり、かつ、現地調査を必ず行うことが必須です。専門性や、経験、実績、正確な現地調査、的確な書類作成、このどこかに誤りや不十分な点があると、還付が出来るものが出来ないと判断されたり、場合によって、還付金額に、数千万円、数百万円もの差が大きな差、金銭的な損失すら生じてしまいます。
国内最高峰の還付実現、ご依頼・ご予約なら「相続税還付の窓口 【公式】」
相続税還付（更生の請求）の用紙は、一般の方でも手に入りますが、還付のための構成の請求には、請求書の他に、税務当局を説得できる資料を作成、そのための裏付けとなる現地調査などが必要。また専門家への依頼も、インターネット、広告などの表面的に手に入る情報のみではなく、実情や本当の実績等を考慮は勿論、どのような費用が掛かるのか、また還付の金額を最大限を大きくすることができるのかなど十分に考慮の上、選任、依頼する必要があります。
こうした問題を全て解決し、相続税の還付をより身近にご依頼できるように「相続税還付の窓口 公式」は運営されています。「相続税還付の窓口 公式」では、地域など条件に応じて、全国の専門家や人材を手配、ご紹介致します。全国対応で国内最大級、最も還付の実現性及び金額が高くなるようサポート致します。
相続税還付される＝評価額が下がる可能性のある土地って例えば？（一例）
相続税が還付される、つまり評価額が下がる可能性のある土地には、どのようなものがあるのでしょうか？ 不動産屋土地の相続をがあれば、全て還付の可能性があり、調査を受けるのがベストですが、ここでは、特に評価額減額の可能性が高い土地を、一部だけご案内致します。
【１】形や面積など標準とは異なる土地
土地は通常「路線価方式」で評価をしますが、土地の相続税評価額は、路線価に土地の面積を掛けて算出します。ただし、路線価が想定するのは、道路に対して一辺がきちんと面する正方形のような土地、なおかつ地域の中で標準的な広さの土地です。
しかし、皆さんがお持ちの実際の土地は、正方形とはかけ離れた土地や、三角形や五角形だったり、路線価の付いていない土地にしか面していないなど、路線価の標準からは大なり小なり違う形のものがほとんど。それら土地の条件に応じて路線価は補正、減額されます。
【２】合理的な鑑定評価額は相続税評価額として申告できる
土地の相続税評価は路線価方式で行いますが、不動産鑑定士による鑑定評価額での申告も認められます。特に路線価が時価を上回るような場合は、合理的な見積りであれば、不動産鑑定士による鑑定評価額が認められます。
評価額が下がりそうな土地の例
（1）奥行きが異常に長い土地
（2）間口の狭い土地
a間口が2m未満の土地
b間口が2m以上あっても奥行きが異常に長い土地
（3）幅４m以下の狭い道路に面している土地
（4）一部が始動、または道路となっている土地
（5）袋小路（行き止まり道路に面した土地
（6）道路に面していない土地（無道路値）
（7）前面道路が建築基準法の道路に該当しない時
（路線価がついていない道路に面した土地）
（8）道路の幅が途中から狭くなっている土地
（9）セットバックする必要のある土地
（10）道路との間に高低差がある土地（５メートル以上）
（11）傾斜地にあるかまたは一部ががけになっている土地
極端な不整形地
（12）極端な不整形地
（13）周囲の状況から見て明らかに広い土地
（14）容積率の異なる地域にまたがっている土地
（15）工場に隣接している土地
（16）お墓に隣接している土地
（17）騒音や悪臭など周囲の意住環境が悪い土地
（18）すぐ隣が線路になっている土地
（19）埋蔵文化財がある土地
（20）地下埋設物がある土地
（21）土壌が汚染されている土地
（22）空中に高圧線がある土地
（23）都市計画道路予定地の区域内にある土地
（24）市街化調整区域内の大規模な山林・雑種地
（25）市街地にある田畑や山林
（26）２つ以上の建物を立てている土地（借地人がいる土地）
（27）全体が傾斜地の土地（造成費がかかる）
（28）水路に面している土地など
その他にも、様々多数の相続税減額の特徴を調査発見し、還付の実現を行います。
奥行きが長く間口の狭い土地は評価が下がる
・奥行きの長さで路線価を補正する
・次に間口の狭さを補正する
不整形地は評価が下がる
・不整形地の補正には４つの方法がある
・最大で４割減額できる
道路に面していない無道路地の評価は下がる
・無道路地は建築制限がある
・相続税の無道路地の評価は高すぎる
旗竿地の評価は下がる
・間口２m未満は再建築負荷
・不整形地の一種として評価できる
路線価の評価がない土地は減額になる
・特定路線価の設定行わない
・不特定多数が利用する私道の評価額はゼロ
がけ地にあると土地は評価額が下がる
・南向きのがけ地は減額幅が小さい
・がけ地の割合によって補正率が決まる
・道路と高低差があると10％の評価減になる
セットバックが必要な土地の評価は減額できる
・セットバックは所有者が無償で提供する
・既に完了した土地は道路として評価する
空中に高圧線がある土地は評価が下がる
・高圧線の電圧によって建物の建築に制限がある
・地役権に応じて相続税評価額は減額される
・トンネルなどの上の土地も減額になる
周囲の状況から見て明らかに広い土地は減額できる
・広大地は最大65%の減額になる
・専門家が認めれば広大地で評価できる
・免責の条件よりも周囲の環境で決まる
・潰れ地がないと広大地とは認め荒れない広大地の重複適用できる補正率がある。
相続財産の評価減に繋がる6つの要素
貸している土地は評価減になる
・借地権割合は路線図に表示されている
・借地権割合に応じて評価減になる
定期借地権の減額幅は年毎に小さくなる
・定期借地権には３つの種類がある
・一般定期借地権の土地更地で戻ってくる
・相続税評価額は底地割合をもとに評価する
アパート・貸しマンション用地も評価減になる
・実際に貸している分だけ評価減になる
・貸宅地と比べると減額幅は小さい
宅地は「小規模宅地などの特例」で評価額が最大８割も減額に
・宅地には４つの特例がある
・同居親族は住み続ければ８割減額になる
・特定事業用宅地などと特定居住用宅地などの減額は併用できる
土地によっては加算されるケースもある
・利用価値が高い土地は加算される
・角地には速報路線影響下賛を行う。
・接する道路の数が多くなれば加算は大きくなる
建物は固定資産税評価額で評価する
・新築は建築費用の約60~70％の評価になる
・借家権割合は全国一律に30%
同族会社の自社株には決まった評価方法がある
・上場会社の株式評価額は４つの価格から選ぶ
・同族会社は持ち株比率によって評価方法が違う
・会社の大きさで評価方法が違う
などなど、土地評価、資産評価は非常に細かい観点での調査や見直しが必要です。
一見難しいと思っても、専門家の調査により還付が可能となる場合が多数あります。
まずは、ご相談の上、無料の還付調査をご依頼なさることをお薦めします。
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相続税還付（更生の請求）の用紙は、一般の方でも手に入りますが、還付のための構成の請求には、請求書の他に、税務当局を説得できる資料を作成、そのための裏付けとなる現地調査などが必要。また専門家への依頼も、インターネット、広告などの表面的に手に入る情報のみではなく、実情や本当の実績等を考慮は勿論、どのような費用が掛かるのか、また還付の金額を最大限を大きくすることができるのかなど十分に考慮の上、選任、依頼する必要があります。
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